Concorrência no aluguel por temporada reduz a rentabilidade para o investidor?

Você já escolheu um hotel porque achou as fotos bonitas? Já entrou no Instagram de um restaurante e pensou “quero conhecer esse lugar”? Ou já desistiu de uma hospedagem porque as avaliações eram ruins, as fotos não pareciam reais, ou simplesmente porque alguma coisa não te convenceu? 

Se você respondeu sim para alguma dessas perguntas, já sabe, na prática, que experiência  influencia na escolha.

Quando o assunto é investir em imóveis para aluguel por temporada, porém, a conversa costuma girar em torno de localização, metragem, preço, valorização, condomínio e liquidez. Tudo isso importa, e muito. Mas e a experiência de quem vai ocupar esse imóvel?

Ela também pode influenciar a preferência do hóspede, a avaliação da hospedagem e a capacidade de um apartamento se diferenciar entre tantas opções.

Por isso, a resposta curta para a pergunta do título é: não necessariamente. Mais concorrência no aluguel por temporada não significa automaticamente menor rentabilidade. Significa, sobretudo, que imóveis genéricos passam a disputar atenção em um mercado mais exigente.

Um imóvel não termina na porta do apartamento 

Quando alguém compra um imóvel para investir, é natural olhar primeiro para a unidade:  quantos metros quadrados, qual andar, se tem sacada e qual é a vista.

Mas talvez valha a pena olhar também alguns metros para fora da porta.

O hóspede não aluga apenas os metros quadrados de um studio. Ele escolhe e compra a experiência de estar ali. Essa experiência começa antes mesmo de entrar no apartamento: está na localização, na chegada, no acesso ao prédio, na recepção, no elevador, nas áreas comuns e na facilidade do dia a dia.

E continua do lado de fora. O que existe por perto? É possível chegar caminhando a um bom restaurante? Há serviços, comércio ou pontos importantes da cidade nas proximidades? Parece detalhe, mas não é. 

É justamente aqui que mora uma pergunta que parece ter resposta óbvia: se cada vez mais  apartamentos estão disponíveis para aluguel por temporada, a concorrência aumentou. E, se  a concorrência aumentou, a tendência seria ganhar menos, certo?

Bom… não necessariamente.

Mais oferta não significa necessariamente menos demanda 

A circulação de viajantes voltou a crescer no Brasil. Segundo o IBGE, foram realizadas 21,1 milhões de viagens em 2023, um aumento de 71,5% em comparação com 2021. Desse total, 20,4 milhões tiveram destinos nacionais.

Esse dado não mede exclusivamente o mercado de short stay, mas ajuda a dimensionar o fluxo de pessoas que movimenta diferentes formas de hospedagem no país.

Tem  quem viaje a lazer, quem viaje a trabalho, quem passe dias acompanhando alguém em  tratamento médico, estudante, quem esteja entre uma mudança e outra e quem vem para congressos, para cursos rápidos, a passeio… enfim, inúmeras pessoas circulando pelas cidades por motivos que nem conseguimos imaginar.

Em uma cidade como Maringá, um apartamento para aluguel por temporada pode receber desde o profissional em uma viagem curta até estudantes, familiares de pacientes, participantes de eventos e pessoas que precisam permanecer algumas semanas na cidade.

Talvez esteja justamente aí uma das principais questões do short stay: nem todo apartamento compete pela mesma demanda.

Apartamentos parecidos podem entregar experiências diferentes

Pense em dois apartamentos.

Os dois têm aproximadamente 30 metros quadrados, estão disponíveis para hospedagem e ficam na mesma cidade. À primeira vista, parecem produtos muito parecidos.

Mas um está em uma localização que facilita o acesso aos principais pontos da cidade, enquanto o outro exige mais deslocamentos.

Um está em um  empreendimento com uma academia bem planejada, um espaço de convivência agradável e uma área comum que realmente dá vontade de usar. O outro tem uma lista maior de  “amenidades”, mas oferece espaços que quase ninguém utiliza.

Um tem um processo de chegada simples, acesso fácil e tecnologia que facilita a vida de quem está hospedado. O outro não.

No anúncio, os dois podem parecer semelhantes. Na experiência, no uso e no dia a dia, não são.

E isso importa quando o hóspede compara opções, escolhe onde ficar e avalia a estadia depois.

O que diferencia um imóvel para aluguel por temporada?

Durante muito tempo, falar  sobre um empreendimento significava apresentar metragem, número de quartos, vagas de garagem e localização. Tudo isso continua sendo importante.

Mas nos imóveis compactos, no entanto, existe um desafio adicional: como diferenciar produtos que, fisicamente, podem ser muito parecidos?

Talvez a resposta esteja justamente na experiência. 

E aqui não estou falando simplesmente de colocar uma piscina, uma academia ou uma  churrasqueira no projeto porque “todo empreendimento precisa ter”.

Uma área comum pode ser bonita na foto e completamente esquecida no dia a dia. Um coworking pode ser muito mais relevante para determinado público do que um salão de festas enorme. Uma lavanderia pode resolver a dor de quem fica quinze dias em uma cidade, ou daquela pessoa que trouxe uma mala pequena e decidiu estender a estadia. 

Uma área de convivência bem planejada pode transformar o empreendimento em um lugar onde as pessoas realmente querem estar.

Não basta ter mais. É preciso fazer sentido para o público que vai utilizar. 

Por isso, alguns fatores merecem atenção na análise de um imóvel voltado à locação por temporada:

• localização e proximidade de serviços;
• facilidade de chegada e acesso ao edifício;
• áreas comuns compatíveis com o perfil do hóspede;
• tecnologia que simplifique a estadia;
• manutenção e operação do empreendimento;
• relação entre o apartamento, o edifício e a região onde ele está inserido.

Nenhum desses elementos, isoladamente, garante ocupação ou rentabilidade. Juntos, porém, ajudam a construir um produto mais coerente e competitivo.

Concorrência pode ser sinal de amadurecimento

Se uma cidade tem mil apartamentos anunciados hoje e dois mil daqui a alguns anos, podemos concluir que o mercado ficou pior?

Não necessariamente.

Quando a oferta  aumenta, o mercado pode simplesmente estar ficando mais competitivo. ser mais  competitivo não significa ser menos atrativo. Pode significar que o hóspede passou a ter mais opções e, por isso, ficou mais exigente.

Quando o consumidor fica mais exigente, produtos genéricos começam a ter mais dificuldade para chamar atenção. 

Antes de perguntar “há apartamentos demais?”, talvez valha a pena fazer uma pergunta melhor: há apartamentos demais em relação a qual público, localização e demanda?  

O imóvel precisa fazer sentido para alguém. Precisa estar no lugar certo, oferecer uma experiência coerente com o público que pretende atender e, principalmente, estar inserido em uma região com fluxo real de pessoas. 

Talvez o crescimento do número de apartamentos disponíveis não seja um sinal de que as oportunidades estão acabando. Pode ser apenas um sinal de que o mercado está amadurecendo.

Daqui para frente, não basta ter um apartamento disponível. É preciso criar um produto que as pessoas escolham.

Referências

INSTITUTO BRASILEIRO DE GEOGRAFIA E ESTATÍSTICA (IBGE). Após fim da pandemia, número de viagens cresce 71,5% entre 2021 e 2023. Agência de Notícias IBGE, 13 set. 2024. Disponível em: https://agenciadenoticias.ibge.gov.br/agencia-noticias/2012-agencia-de-noticias/noticias/41306-apos-fim-da-pandemia-numero-de-viagens-cresce-71-5-entre-2021-e-2023. Acesso em: 11 set. 2026.